print this page

Ακίνητη Ιδιοκτησία

Αγορά Ακίνητης Ιδιοκτησίας στη Βόρεια Κύπρο

Η Κύπρος είναι ένας δημοφιλής προορισμός για την απόκτηση ενός σπιτιού διακοπών ή συνταξιοδότησης από αλλοδαπούς.  Απαιτείται προσοχή και επιμέλεια όμως αν κανείς σκέφτεται να αγοράσει ακίνητη περιουσία στη βόρεια Κύπρο η οποία βρίσκεται υπό τουρκική στρατιωτική κατοχή από το 1974.

Η εισβολή του 1974 εξανάγκασε σχεδόν 200.000 Ελληνοκυπρίους να εγκαταλείψουν τα σπίτια τους  στο Βορρά και 40.000 Τουρκοκύπριους  να μετακινηθούν εκεί από το νότο.  Επίσης, κατά τα έτη που μεσολάβησαν, περισσότεροι από 150.000 άποικοι της ηπειρωτικής Τουρκίας πήραν στην κατοχή τους Ελληνοκυπριακές ιδιοκτησίες παραβιάζοντας έτσι τις Συνθήκες της Γενεύης.

Η βόρεια Κύπρος έχει πρόσφατα σημειώσει τρομερή αύξηση τόσο στην κατασκευή όσο και στην πώληση ακίνητης ιδιοκτησίας.  Η μεγάλη πλειοψηφία των ιδιοκτησιών που πωλούνται εν τούτοις, ανήκει ακόμα σε Ελληνοκυπρίους που απομακρύνθηκαν βίαια από τα σπίτια τους από Τούρκους στρατιώτες.  Περίπου το 82% της ιδιοκτησίας της  βόρειας  Κύπρου, τώρα κάτω από την τουρκική κατοχή, κατέχονταν από Ελληνοκύπριους ενώ μόλις 16% κατέχονταν από Τουρκοκυπρίους (σύμφωνα με το αρχείο κτηματολογίου του 1964).


Σημερινό νομικό καθεστώς

Η αγορά ακίνητης ιδιοκτησίας ή η εκμετάλλευση και/ή πώληση ακίνητης ιδιοκτησίας στη βόρεια περιοχή της Κύπρου είναι απαγορευμένη και επομένως μια παράνομη πράξη διαπράττεται.  Πρόσωπα που διαπράττουν ένα από τα παραπάνω μπορεί να έρθουν αντιμέτωποι με ποινικές και αστικές διώξεις στα δικαστήρια της Κυπριακής Δημοκρατίας.  Εντάλματα σύλληψης και αποφάσεις δικαστηρίων μπορούν κάλλιστα να αναγνωριστούν δικαστικώς και να επιβληθούν διεθνώς.

Πρόσφατες αποφάσεις του Δικαστηρίου Ανθρωπίνων Δικαιωμάτων του Συμβουλίου της Ευρώπης καθώς επίσης και τα δικαστήρια της Κυπριακής Δημοκρατίας έχουν επιβεβαιώσει τα δικαιώματα αποκατάστασης της ιδιοκτησίας των ελληνοκύπριων προσφύγων. 

Σε μια πρόσφατη δικαστική υπόθεση (υπόθεση Orams), δικαστήριο της Κυπριακής Δημοκρατίας διέταξε ένα ζεύγος από τη Βρετανία να κατεδαφίσει τη διώροφη  βίλα τους στο Βορρά, της οποίας η αξία εκτιμήθηκε μεταξύ $300.000 και $500.000, και να πληρώσει βαριά αποζημίωση σε ένα ελληνοκύπριο πρόσφυγα για παράνομη χρήση της ιδιοκτησίας του.  Οι βρετανικές αρχές θα μπορούσαν να επιβάλουν την απόφαση ενάντια στους  Orams, με συνέπεια την πιθανή κατάσχεση ακίνητης ιδιοκτησίας τους στην Αγγλία.


Η διεθνής προοπτική

Το δικαίωμα της ιδιοκτησίας, συμπεριλαμβανομένων των δικαιωμάτων της αποκατάστασης των ιδιοκτησιών, εκτός του ότι αποτελεί  ένα συνταγματικό δικαίωμα κάτω από το σύνταγμα της Κύπρου, είναι επίσης ένα καλά προστατευμένο βασικό ανθρώπινο δικαίωμα και μια θεμελιώδης ελευθερία σύμφωνα με τους Διεθνείς Οργανισμούς και τις επικυρωμένες Συνθήκες.

Μέσω του ψηφίσματός 37/253 (13 Μάιου 1983) το Συμβούλιο Ασφαλείας των Η.Ε και η Γενική Συνέλευση "απαιτούν την αποκατάσταση και το σεβασμό των ανθρώπινων δικαιωμάτων και των θεμελιωδών ελευθεριών για όλους τους Κυπρίους, συμπεριλαμβανομένης της ελεύθερης μετακίνησης, της ελεύθερης εγκατάστασης και το  δικαίωμα στην ιδιοκτησία".  

Περαιτέρω, στις 28 Ιουλίου 1998 η νομική μάχη στην υπόθεση Τιτίνα Λοιζίδου Vs. Τουρκία στο Ευρωπαϊκό Δικαστήριο των Ανθρώπινων Δικαιωμάτων τέλειωσε  και  η Τουρκία (όχι η αποκαλούμενη Τουρκική Δημοκρατία της Βόρειας Κύπρου την οποία το δικαστήριο περιέγραψε ως "κατώτερη τοπική διοίκηση") βρέθηκε ένοχη για παρεμπόδιση της  Τιτίνας Λοιζίδου, η οποία ήταν νόμιμη ιδιοκτήτης ελληνοκυπριακής γης στο βόρειο μέρος της Κύπρου, από το να έχει πρόσβαση και ελεύθερα να απολαμβάνει την ιδιοκτησία της.  Το Δικαστήριο αποφάνθηκε όπως η Τουρκία καταβάλει στην κα Λοιζίδου το συνολικό ποσό των CY£457.000 (811.585 ΕΥΡΩ) για την 8-ετή απώλεια απόλαυσης της ιδιοκτησίας της.  Το Ευρωπαϊκό Δικαστήριο Ανθρώπινων Δικαιωμάτων  αποφάσισε ότι "η Κυπριακή Δημοκρατία παραμένει η μόνη νόμιμη κυβέρνηση της Κύπρου.  Αυτό σημαίνει ότι η  Κυπριακή Δημοκρατία συνεχίζει να διατηρεί τα πλήρη νόμιμα δικαιώματα πάνω σε ολόκληρο το νησί και τον πληθυσμό του, αν και προσωρινά δυσχεραίνεται στην άσκηση τέτοιων δικαιωμάτων στις κατεχόμενες περιοχές λόγω της χρήσης στρατιωτικής βίας ".


Ευρωπαϊκά εντάλματα  – σύλληψης πολιτών της ΕΕ

Οι πολίτες των κρατών μελών της ΕΕ που αγοράζουν ή που εκμεταλλεύονται ακίνητες ιδιοκτησίες της βόρειας Κύπρου, μπορεί κάλλιστα να βρεθούν ένοχοι ποινικού αδικήματος για το οποίο να αντιμετωπίζουν ευρωπαϊκό ένταλμα σύλληψης σε οποιαδήποτε  χώρα της ΕΕ.  Τα ευρωπαϊκά εντάλματα σύλληψης μπορούν να εκδοθούν από τα δικαστήρια της  Κυπριακής Δημοκρατίας με εκδίκαση τύπου έφεσης η οποία γίνεται από οποιοδήποτε Κύπριο πολίτη που κατηγορεί κάποιον πολίτη της ΕΕ για κατοχή ή για εκμετάλλευση της ιδιοκτησίας του.     

Η παράγραφος 281 του Ποινικού Κώδικα της Κύπρου (όπως έχει τροποποιηθεί) προβλέπει ότι οποιοσδήποτε ο οποίος καταλαμβάνει, καλλιεργεί, διανέμει ή χρησιμοποιεί με τον έναν ή τον άλλον τρόπο μια ιδιοκτησία χωρίς την άδεια του νόμιμου ιδιοκτήτη καθίσταται ένοχος ποινικού αδικήματος και υποκείμενος σε ποινή φυλάκισης μέχρι 2 έτη ή/και πρόστιμο μέχρι CY£5000 (8.543 ΕΥΡΩ). Με αυτή την τροποποίηση στον Ποινικό Κώδικα, ημερομηνίας 17/03/2005, η Βουλή των Αντιπροσώπων αύξησε την ποινή φυλάκισης από 6 μήνες σε 2 έτη και το πρόστιμο από CY£450 σε CY£5000 με σκοπό όπως το αδίκημα έχει τις απαιτούμενες ιδιότητες για την έκδοση Ευρωπαϊκού εντάλματος σύλληψης, αφού προϋπόθεση έκδοσης Ευρωπαϊκού εντάλματος είναι η  ποινή φυλάκισης τουλάχιστον 1 έτους.  


Η νομική προοπτική

Όπως υποστηρίζεται από την αγγλική πρακτική, και όπως συνοψίζεται στο σύγγραμμα Halsbury’s Law of England, οποιαδήποτε ανάληψη από ένα πρόσωπο των δικαιωμάτων ενός ιδιοκτήτη ισοδυναμεί με σφετερισμό (κλοπή), και αυτό περιλαμβάνει την περίπτωση που το άτομο αποκτά την ιδιοκτησία, αθώα ή μη, χωρίς να την κλέψει, με ανάληψη του δικαιώματος κατοχής ή διαχείρισης της ως ιδιοκτήτης.  
 


Ζητήματα που έχουν επιπτώσεις στους επενδυτές

Εκείνοι που αναζητούν να αποκτήσουν ακίνητη ιδιοκτησία στη βόρεια Κύπρο πρέπει να γνωρίζουν ορισμένα σημαντικά ζητήματα προτού ξοδέψουν ένα μεγάλο χρηματικό ποσό, ενδεχομένως τις αποταμιεύσεις μιας ζωής, σε ένα σπίτι διακοπών, ένα νέο προορισμό ή σε ένα σπίτι για συνταξιοδότηση.

  1. Η  βόρεια Κύπρος βρίσκεται υπό τουρκική στρατιωτική κατοχή από το 1974. Η αυτοαποκαλούμενη «Τουρκική Δημοκρατία της Βόρειας Κύπρου» δεν αναγνωρίζεται από κανένα κράτος εκτός από την Τουρκία. 
  2. Είναι συχνά δύσκολο να κατοχυρώσεις τη νομική ιδιοκτησία της εν λόγω περιουσίας.  Δεν είναι ασυνήθιστο να παρουσιαστούν ψεύτικοι και παράνομοι  τίτλοι ιδιοκτησίας.  Εκτός αν η κυβέρνηση της Κυπριακής Δημοκρατίας έχει εκδώσει αυθεντικό τίτλο ιδιοκτησίας, ο επενδυτής διατρέχει ένα μεγάλο κίνδυνο να χάσει όλα τα χρήματα του.
  3. Οι πρόσφατες αποφάσεις του Ευρωπαϊκού Δικαστηρίου Ανθρωπίνων  Δικαιωμάτων έχουν καταδείξει ότι η νόμιμη ιδιοκτησία των περιουσιών στη βόρεια  Κύπρο ανήκει ακόμα στους ελληνοκύπριους ιδιοκτήτες. Το δικαστήριο απένειμε αποζημίωση στους Ενάγοντες για την απώλεια χρήσης των ιδιοκτησιών  τους και διέταξε την ελεύθερη πρόσβαση στις ιδιοκτησίες τους.
  4. Οι κανονισμοί από τη Διεθνή Ένωση Αεροπορικών Μεταφορών (ΔΕΑΜ) αυτή την περίοδο αποτρέπουν τις άμεσες πτήσεις στη βόρεια  Κύπρο.
  5. Οι Βρετανοί επενδυτές που προσβλέπουν συνταξιοδότηση στη βόρεια Κύπρο πρέπει να γνωρίζουν το συνταξιοδοτικό τους καθεστώς.  Χάρη στην Αμοιβαία Συμφωνία Κοινωνικών Υπηρεσιών  μεταξύ του  Ηνωμένου Βασιλείου και της Κύπρου, οι συνταξιοδοτημένοι στην Κύπρο μπορούν να λάβουν τη βρετανική τους σύνταξη η οποία θα αυξάνεται εξίσου με οποιαδήποτε αύξηση στο  Ηνωμένο Βασίλειο.  Οι συνταξιοδοτημένοι είναι επίσης δικαιούχοι στα επιδόματα χειμερινών καυσίμων.  Εντούτοις, αυτά τα πολύτιμα πλεονεκτήματα που αφορούν την κρατική σύνταξη αυτόματης τιμαριθμικής αναπροσαρμογής  και άλλα κρατικά επιδόματα, δεν είναι διαθέσιμα σε συνταξιοδοτημένους στη βόρεια Κύπρο. Για να επεξηγήσει κανείς τα αποτελέσματα αυτού, σε ένα ποσοστό πληθωρισμού 3%, ένα πρόσωπο που συνταξιοδοτείται στη βόρεια Κύπρο με μια κρατική σύνταξη £200 εβδομαδιαίως, μετά από 20 έτη, θα έβλεπε την καταναλωτική δύναμη της σύνταξής τους να μειώνεται σε £110 εβδομαδιαίως.


Οι ξένες κυβερνήσεις συμβουλεύουν τους πολίτες τους

Ηνωμένο Βασίλειο

Στις 6/6/2005 το Κοινοβούλιο του Ηνωμένου Βασιλείου επικύρωσε  ότι η  Κυβέρνηση συμβουλεύει τους πιθανούς αγοραστές ακίνητης ιδιοκτησίας στη Βόρεια Κύπρο ότι η μη-αναγνώριση της "Τουρκικής  Δημοκρατίας της βόρειας Κύπρου" και της δυνατότητας μιας μελλοντικής πολιτικής διευθέτησης στην Κύπρο θα μπορούσε να έχει σημαντικές πρακτικές, οικονομικές και νομικές συνέπειες. Εμείς, (το Βρετανικό Κοινοβούλιο) έντονα ενθαρρύνουμε τους πιθανούς αγοραστές να αναζητήσουν ανεξάρτητες νομικές συμβουλές και επίσης υπογραμμίζουμε τον κίνδυνο ότι οι αγοραστές ενδέχεται να αντιμετωπίσουν νομικές διαδικασίες στα δικαστήρια της Κυπριακής Δημοκρατίας.

Οι προαναφερθείσες συμβουλές συμπεριλαμβάνονται στην ιστοσελίδα www.fco.gov.uk  του Υπουργείου Εξωτερικών του Ηνωμένου Βασιλείου (βλέπε «συμβουλές ταξιδιού» και έπειτα «συμβουλές ταξιδιού ανά  χώρα»), στα  οποία σημειώνεται, μεταξύ άλλων, ότι "υπάρχουν διάφορες πιθανές πρακτικές, οικονομικές και νομικές επιπτώσεις, ιδιαίτερα σε εκείνους που σκέφτονται να αγοράσουν ακίνητη ιδιοκτησία στο Βορρά. Αυτές,  αφορούν την μη-αναγνώριση της "τουρκικής  Δημοκρατίας  της βόρειας  Κύπρου", της αναστολής του νόμου της ΕΕ στη βόρεια Κύπρο, στις πιθανές συνέπειες για την ιδιοκτησία κατόπιν μιας μελλοντικής διευθέτησης, και στις πολλές χιλιάδες αξιώσεις σε ιδιοκτησίες από πολίτες που εκτοπίστηκαν το 1974. Υπάρχει επίσης ένας κίνδυνος ότι οι αγοραστές ενδέχεται να αντιμετωπίσουν νομικές διαδικασίες στα δικαστήρια της  Κυπριακής Δημοκρατίας, καθώς επίσης και προσπάθειες να αναγνωριστούν αποφάσεις από τα δικαστήρια της Κυπριακής Δημοκρατίας και σε άλλα μέλη της ΕΕ, συμπεριλαμβανομένου και του Ηνωμένου Βασιλείου."

Βρετανικές εφημερίδες προειδοποιούν επίσης τους πολίτες να μην αγοράσουν στη βόρεια Κύπρο, όπου εκατοντάδες διαφημίσεις υπάρχουν για την πώληση ιδιοκτησίας σε παρθένες ακτές.  Η εφημερίδα "Οbserver" του Λονδίνου έγραψε σε μια ολόκληρη σελίδα ότι η αγορά μιας τέτοιας ιδιοκτησίας για διακοπές "θα μπορούσε να γίνει ένας νομικός και οικονομικός εφιάλτης." 

Γαλλία

Από το 28/4/2005 το γαλλικό Υπουργείο Εξωτερικών, συγκατάλεξε μια δήλωση στην ιστοσελίδα του www.france.diplomatie.fr προειδοποίηση για τους κινδύνους της  απόκτησης  ιδιοκτησίας στις  κατεχόμενες περιοχές της Κύπρου". Η δήλωση του Γαλλικού Υπουργείου Εξωτερικών καλεί τους πολίτες να αναζητήσουν νομικές συμβουλές πριν από οποιαδήποτε αγορά ιδιοκτησίας στη βόρεια  Κύπρο.  Σημειώνει ότι επειδή η "τουρκική δημοκρατία της βόρειας  Κύπρου" δεν αναγνωρίζεται διεθνώς, και σε αναμονή για μια λύση στο πρόβλημα της Κύπρου, οποιαδήποτε ενέργεια σχετικά με ακίνητη ιδιοκτησία στο βόρειο μέρος του νησιού θέτει "σοβαρούς οικονομικούς και νομικούς κινδύνους".  Περαιτέρω σημειώνει ότι με την προσχώρηση της Κύπρου στην Ευρωπαϊκή Ένωση την 1 Μαΐου 2004, εκείνοι που έχουν αγοράσει ιδιοκτησία ή που ζουν σε  ιδιοκτησία που είναι υπό αμφισβήτηση (ένα ζήτημα παράνομης εκμετάλλευσης της ιδιοκτησίας από το 1974) μπορεί να βρεθούν αντιμέτωποι με δίκες, όχι μόνο από τη  Δημοκρατία της Κύπρου αλλά και από οποιοδήποτε κράτος μέλος της ΕΕ.

Ρωσία

Στο 25/5/2005 το Υπουργείο Εξωτερικών της Ρωσικής Ομοσπονδίας εξέδωσε συμβουλές ταξιδιού με τις οποίες αποθαρρύνει τους Ρώσους πολίτες από την αγορά ελληνοκυπριακών  ιδιοκτησιών στις κατεχόμενες από Τούρκους περιοχές της Κύπρου.  Η Μόσχα αποθαρρύνει επίσης τους πολίτες της από το να μπουν στο νησί μέσω παράνομων σημείων εισόδου και επισημαίνει ότι οι αποφάσεις από τα κυπριακά δικαστήρια σχετικά με τέτοια θέματα θα μπορούσαν να εκτελεσθούν και στη Ρωσία.

Καναδάς

Από τις  6/5/2005 το Υπουργείο Εξωτερικών του Καναδά, συμπεριέλαβε στην  ιστοσελίδα  του  www.fac-aec.gc.ca  μια οδηγία ταξιδιού για τους πιθανούς κινδύνους σε σχέση με την αγορά ακίνητης ιδιοκτησίας στις κατεχόμενες από Τούρκους  περιοχές.

Η οδηγία ταξιδιού δηλώνει ότι οι πολίτες του Καναδά που ενδιαφέρονται για την αγορά ιδιοκτησίας στην κατεχόμενη Κύπρο πρέπει να αναζητήσουν ανεξάρτητες κατάλληλες νομικές συμβουλές λόγω του ενδεχομένου να αντιμετωπίσουν αγωγές ή η ιδιοκτησία τους να  αμφισβητείται  από Κύπριους  που εκτοπίστηκαν το 1974.

Ηνωμένες Πολιτείες

Στις  26/5/2005 το Υπουργείο Εξωτερικών της Αμερικής περιέλαβε ένα κείμενο στο προξενικό τμήμα πληροφοριών της επίσημης ιστοσελίδας που αφορούσε την αγορά ιδιοκτησίας στις κατεχόμενες από Τούρκους περιοχές της Κυπριακής Δημοκρατίας.

Η ταξιδιωτική οδηγία δηλώνει τα εξής: Οι "Αμερικανοί πολίτες που αγοράζουν ή μισθώνουν ιδιοκτησία στη βόρεια Κύπρο, μπορεί να ανακαλύψουν ότι η ιδιοκτησία τους αμφισβητείται από πολίτες που εκτοπίστηκαν το 1974.  Πιθανοί αγοραστές ιδιοκτησίας πρέπει να αναζητήσουν νομικές συμβουλές προτού αγοράσουν.”

loading